【教学目标】

(1)能力目标：能够清楚识别民宿业态。

(2)知识目标：理解并掌握民宿内涵与主要类型。

(3)素养目标：培养树立正确的民宿经营观

【引导案例】

打造特色民宿助力乡村振兴

【问题导入】

结合案例材料和所学知识，试分析什么是民宿。

回答“什么是民宿”这一问题要从三方面进行思考， 一是民宿概念的界定， 二是现有民宿的类型，三是我国民宿的发展与演变。

问题1 :目前关于民宿的界定参差不齐，我国官方对于民宿的界定主要有哪些?

回答：我国官方的民宿概念包括四部分，分别是我国文化和旅游部的民宿概念界定、 我国大陆部分地区的民宿概念界定、我国台湾地区的民宿概念界定和我国港澳地 区的民宿概念界定。

(一)文化和旅游部的民宿概念界定

与世界其他地区以及我国台湾地区相比，我国大陆民宿发展相对较晚，但其在借鉴 其他地区民宿发展经验的基础上，实现了时代化的变革和本地化的融合，制定了民宿管 理标准。2017年，原国家旅游局颁布《旅游民宿基本要求与评价》 (LB/T   065-2017),  其中将民宿定义为， “民宿是利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验 当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施”;2019年，文化和旅游部对《旅游 民宿基本要求与评价》 (LB/T   065-2017) 进行修订，并颁布《旅游民宿基本要求与评 价》 (LB/T    065-2019),其中将民宿定义修正为：“民宿是利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层，建筑面积不超过800m², 主人参与接待，为游客提供体 验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。”与《旅游民宿基本要求与评价》 (LB/T  065-2017) 的民宿概念相比，2019年修正的民宿概念中增加了民宿经营规模的界 定，其目的是在限定民宿经营规模的基础上，进一步限制民宿接待客人人数，以保证民宿 主人能够有充足的时间和精力为民宿客人提供优质服务，展现主人文化，让民宿客人能够 更好体验当地自然和文化环境，提高民宿“温度”和客人“体验温感”①。

(二)我国大陆部分地区的民宿概念界定

当前我国大陆不同地区对民宿概念的界定有所不同。例如：《北京市旅游条例》中将 民宿界定为， “民宿是指城乡居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅，结合本地人文 环境、自然景观、生态资源以及生产、生活方式，为旅游者提供住宿服务的经营场所”,  民宿代表如图1-1所示；《浙江省人民政府办公厅关于确定民宿范围和条件的指导意见》 中将民宿界定为， “民宿是指利用城乡居民自有住宅、集体用房或其他配套用房，结合当 地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以旅游者休闲度假、体验当地 风俗文化提供住宿餐饮等服务的处所”,民宿代表如图1-2所示；《广东省民宿管理暂行 办法》中将民宿界定为， “民宿是指城镇和乡村居民利用自己拥有所有权或者使用权的住 宅或者其他条件开办的，民宿主人参与接待，为旅游者提供体验当地自然景观、特色文化 与生产生活方式的小型住宿设施”;《厦门市民宿管理暂行办法》中将民宿界定为， “民 宿(含提供住宿的农家乐)是指利用城乡居民自有住宅、集体用房或其他配套用房，结合 当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林牧渔生产活动，为旅游者休闲度假、体验当 地风俗文化提供住宿、餐饮等服务的处所”;《济南市民宿管理办法》中将民宿界定为 “民宿是指利用当地闲置资源，经有关部门批准准予开业，以盈利为目 的，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施”。

虽然当前我国各省市对民宿概念的界定存在一定差异，但其内部具有一致性。我国大 陆部分地区民宿管理部门对民宿概念的界定主要围绕以下要素开展：①房屋性质——非 商业性质用房；②经营目的——商业目的；③经营方式——民宿主人参与接待；④客人 体验——当地自然、文化与生产生活方式；⑤经营规模——小型住宿设施。

(三)我国台湾地区的民宿概念界定

我国台湾地区的民宿兴起于20世纪80年代的垦丁国家公园，为了解决景点周边住宿 供应不足的问题，一些农户将闲置房屋出租给旅游者，后来逐渐发展成为一种简单的住宿 形态。后来，受日本民宿 (Minshuku)  的影响，台湾各地民宿如雨后春笋般出现，逐渐 发展成为一个产业。在民宿数量激增的同时，为了高效地管理民宿，台湾地区交通部门于 2001年颁布了民宿管理办法，并将民宿定义为， “利用自用住宅空闲房间，结合当地人 文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡 野生活之住宿处所”。

(四)我国港澳地区民宿概念的界定

我国香港和澳门特别行政区的民宿历史可以追溯到20世纪80年代。当时，随着旅游 业的发展，越来越多的游客涌入这两个地区。在90年代初期，香港和澳门的旅游业开始迅 速发展。政府也开始意识到这个行业的潜力，并出台了一系列政策来支持和发展旅游业。 例如，香港特区政府推出了“旅游发展基金”,用于资助旅游项目，其中就包括了住宿 业。由于地理环境等客观因素限制了港澳地区民宿的发展，当地民宿的房屋大小、房屋结 构、居住体验以及居住环境等与台湾地区的民宿有很大不同，所以港澳民宿并没有像台湾 民宿那样呈现批量化、规模化发展，并且逐步形成了两种特殊形式的民宿：一种是高端民 宿，通常以别墅等形式出现且价格昂贵；另一种就是沙发漫游 (couch  surfer)。港澳地 区是我国较早开启“沙发漫游”这种旅游住宿形式的地区，该形式主要是由房东出租沙发 来为旅游者提供临时的住所。

( 一)按照所处地理环境分类

根据所处地理环境划分，民宿可以分为乡村民宿和城市民宿。

1. 乡村民宿

“乡村民宿”,顾名思义是指在乡村建立的具有乡村特色的房屋，结合了当地的人文、生活资源以及自然环境，根据民宿主人独特的构思设计出来的，利用当地的生态、旅 游资源，提供给人们体验乡村生活的一种独特的经营方式。这类民宿的设计讲究与周边环 境相和谐，要尽可能地利用周边环境，尽可能地“借景”,把周边环境转换成资源，甚至 是产品，提高旅游者的参与程度，如可以去山林采摘、到溪边涉水、去田野野炊、到海边 赶海等(见图1-3、图1-4)。

2. 城市民宿

“城市民宿”,顾名思义是利用城市闲置的房屋、厂房等，通过改造等方式为旅游者 提供接待服务的民宿。城市民宿位于城市之中，相较于乡村民宿的清新飘逸，更多的是 “大隐隐于市”,在喧闹的城市中为游客提供一个温馨且具特色的“家”。这种类型的民 宿既可以让旅游者感受当地的现代城市文化，也可以让旅游者感受这座城市历史上的沧 桑。例如，在我国的北京、上海、广州等城市，就有很多老街区、老弄堂、废弃工厂被改 造成酒吧、民宿，吸引了很多游客前来体验现代化工业建设的城市味道，以及感受时代的 变迁(见图1-5、图1-6)。

(二)按照改造程度分类

1. 新建型民宿

新建型民宿是指完全新建的民宿。新建民宿需要对旧有民居进行前期的勘查与界定。

如果一个民居经考察综合判断，没有任何历史价值或文化价值且已经破败得无法修复，那 么就可以拆除原来的民居进行重建。被拆除重建的民宿分为两种类型：一类是破败无法修 复的民居。这种民居需要在考虑原来建筑风格的基础上，进行重新设计建造。这类民宿的 建造成本较高。另一类是没有文化价值的民宿。这类民宿在重建时则需要结合周边的环境 及民宿主人的个人爱好进行设计。设计是这一类民宿的关键。

2. 改造型民宿

改造型民宿是在原有民居的基础上进行改造而成的。改造型民宿主要有3种类型。

第一种类型是民宿主人对自己闲置的房屋、院落、圈舍等进行简单的内部改造装修， 使其具有接待旅游者的住宿、餐饮等服务功能，如提升或增加独立的卫浴设施。这种类型 的民宿改造投资比较少，周期较短，既不影响改造期间的住宿生活，也不影响营业收入， 可以立刻用来经营。

第二种类型是针对具有浓厚的历史价值或文化价值的房屋或圈舍进行改造，坚持“修 旧如旧”的原则，既要对其进行改造，使其具有接待服务功能，又要尽最大可能地保留原 有的建筑风貌，保留其文化附加值。基于传统建筑技艺与用材的要求，这类改造的费用成 本很高。这类民宿主要位于一些古镇、古村落或旅游小镇上。

第三种类型是在原有民居基础上破拆重建，保留了原有建筑框架，但内部的布置与外 部的装修都进行了设计创新，其出发点一般是民宿主人的情怀、设计师的灵感，或者与周 边环境的契合。这类改造因改动工程较大，其建筑成本、人力成本等都很高，当然这种类 型民宿的附加值也很高。

(三)按照经营程度分类

1. 专业型民宿

专业型民宿是指专门投资建造或者改建的用于接待旅游者的民宿。目前我国这种类型 的民宿较多，如城市中的改造型民宿、乡村旅游目的地的乡村民宿等大多属于专业性民 宿，也包含一部分出于乡村情节而投资建造的民宿，既供自己休闲度假使用，也用来招待 旅游者。专业型民宿拥有专职的经营人员、专业的设施设备、功能转换完全的房屋建筑。 这种类型民宿的优点是经营更加专业和规范，存在的问题和引发的纠纷相对较少。

2. 业余型民宿

业余型民宿是指利用闲置的空间资源进行改造，用于接待客人的民宿。房屋主要是主 人的自住房，民宿主人的主要职业和家庭收入都不是来自民宿的营收，经营民宿只是家庭 收入的一个补充，民宿主人也只有闲暇的时候才接待客人。客人入住的地方同时也是民宿 主人真正的家，这与民宿起源时的境况是一致的。这种民宿的优点是可以充分利用闲置的 资源，增加人们的收入，也能缓解旅游旺季时旅游接待设施不足的供需矛盾。

( 一)我国大陆民宿的发展与演变

早期我国大陆民宿一般处于自然资源丰富，但住宿等基础设施较差的山区，只能提 供住宿、餐饮、采摘服务等有限的旅游服务或产品，服务水平和硬件设施条件均较差。 20世纪80年代的民宿通常也被称为“农家乐” (农家院),主要以“住农家屋、吃农 家饭、干农家活、享农家乐”为主题。有学者认为，中国民宿的实践形式兴起于20世 纪80年代四川成都的农家乐。当时，四川成都都江堰、青城山等地，依靠优越的自然 条件和由来已久的知名度，吸引了大量城市居民到当地旅游。随着这种旅游方式的产 生，青城山等地的民宿渐渐以“农家乐”的方式如雨后春笋般出现。农家乐是一种重要 的乡村旅游模式，其特点是旅游结合农业，观光结合农业，体验结合农耕及当地风情。 农家乐区别于传统的纯粹观光旅游，取而代之的是给予旅游者一种代入感，使其能够亲 身参与到农业活动和生产中，领略其中的趣味。相应地，出现在经济较发达的沿海地区 的“渔家乐”,与此极为类似。

随着日本民宿理念的传入，我国开始引入民宿的概念，经营也开始向精致化、特色化 和品牌化的高品质民宿的方向发展。此时，民宿开始重视设计、主人文化等，出于不同的 目的和动机，规模不等的市场资本开始进入民宿投资领域，使得很多民宿在事实上开始作 为一种独立的商品存在。

我国政府对民宿的发展十分重视，多次在重要文件中发布指导意见。特别是2017年 8月15日，原国家旅游局颁布的《旅游民宿基本要求与评价》  (LB/T     065-2017),界 定了民宿概念，明确了我国民宿的定义、规模、等级、类别和评价标准等，是我国民宿 发展的一个重要里程碑，标志着我国民宿发展进入了一个规范化的进程，对我国民宿的 发展具有重要的指导意义。

目前，民宿产业迈入以高端化、专业化、品牌连锁化为特征和以民宿群落为主题的精 品民宿阶段。精品民宿的硬件设施和服务水平较高，价格也较普通民宿昂贵，但受到众 多游客的欢迎。以北京怀柔为例，近年来，精品民宿在怀柔的发展很好，形成了以“渔 唐” “老木匠” “坚果艺术农场”为代表的一批高端精品民宿品牌。2020年，突如其来 的新冠疫情给社会经济的运转和发展造成了严重的影响，民宿行业作为文旅产业的一个组成部分，也不可避免地受到波及。尽管如此，研究表明，新冠疫情加速了行业洗牌，未来 业内机遇和挑战并存。未来，文化型、生态型、康养型、亲子型、研学型等特色主题民宿 将会更加受到市场青睐，而那些只靠区位优势、提供简单住宿服务的同质化民宿产品，将 会被市场淘汰。

尽管各国的民宿发展历史不同，但都是按照产业初期、产业发展、产业成熟等阶段不 断演变的。在产业初期阶段属于“自发式无序”发展，在产业发展阶段体现出“量变”特 征，在产业成熟阶段发生“质变”,民宿行业管理的法治化、民宿经营的专业化和品牌化 也日益增强。民宿产业在乡村振兴中扮演着重要角色。未来民宿如何结合高科技与民宿独 特的生活体验不断创新经营模式，应是其适应未来市场竞争变化需要解决的关键问题。

(二)我国台湾地区民宿的发展与演变

我国台湾地区民宿发展得比较早，其发展过程受日本民宿的影响比较大。20世纪 60年代，台湾地区最早的民宿出现在澎湖县。当时观光业兴起，马公市区的饭店房间 供不应求，使得原本以包月出租房间的住宿业者，将房间按日租赁给观光客。20世纪 70年代，台湾恢复经济建设，当地政府与社会着力于商业的发展，乡村人口大量流向 城市，导致农村产生了相当多的闲置房屋。在这种背景下，1984年垦丁国家公园成 立，吸引了大量游客前往。旅游业的兴起带动了垦丁地区的经济增长，但由于发展过于 快速，服务设施严重不足，当地的旅游住宿设施也出现了供不应求的现象。周边的居民 便利用农村人口外流的闲置房屋招揽游客入住，向游客收取少量的费用，既方便了游客 也增加了自身的收入。这种住宿形式便成为垦丁地区一种固定的住宿形式，并得到了大 规模的发展，垦丁也因此成为台湾最早实现大规模民宿发展的地区。

1991—2000年，台湾地区民宿业发展进入快速成长阶段，乡村旅游模式的新颖性和 贴近自然的生态性使台湾民宿成为台湾城市居民旅游的新热点。加之政府的支持和引导， 台湾地区民宿在21世纪初迅猛发展起来。2001年12月12日，台湾地区颁布了相关的民宿 管理办法，规定民宿实行准入制度，并对民宿的定义、选址、规模、设计、建筑物设施、

消防安全设备、申请登记、管理监督等相关事宜，进行了详细的界定和 规范，促进了台湾地区民宿产业的合法化。